교육용 주택담보대출 한도 계산기
LTV와 DSR 중 어느 쪽이 먼저 걸릴까요?
LTV 기준 한도
560,000,000원
DSR 기준 추정 한도
263,148,212원
상품 최대한도
미입력
낮은 쪽 시나리오 한도
263,148,212원
제약 요인
DSR
이 결과를 어떻게 읽을까
소득·부채 기준이 먼저 제한합니다. 주택가격만 높여도 DSR 기반 추정 한도는 자동으로 늘지 않습니다.
A. LTV 제한
담보가치나 LTV 가정이 낮으면 소득이 충분해도 한도가 먼저 멈춥니다.
B. DSR 제한
기존 연간 원리금이 줄거나 인정소득이 늘면 DSR 기반 여력이 달라질 수 있습니다.
C. 상품한도 제한
정책상품이나 보증상품은 별도 최대한도가 실제 결과를 낮출 수 있습니다.
이 결과를 바꾸는 변수
내가 조절할 수 있는 것
- 자기자금
- 대출 희망금액
- 상환기간
- 일부 기존부채 정리
확인해야 하는 것
- 담보평가액
- 시나리오 LTV
- DSR 적용 방식
- 상품 최대한도
- 스트레스 DSR
내가 직접 결정할 수 없는 것
- 금융회사 내부심사
- 지역·주택유형별 규제
- 보증기관 기준
- 정책변경
다른 조건도 비교해 보세요
아래 버튼은 추천이 아니라 현재 기준값에서 일부 가정만 바꿔 보는 교육용 비교입니다.
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현재 시나리오 한도는 263,148,212원이며, 먼저 확인할 제한 요인은 DSR입니다.
현재 결과에서 다음으로 확인할 것
DSR 세부 계산을 먼저 확인하세요
현재 시나리오에서는 소득과 기존 연간 원리금이 한도를 먼저 제한합니다. DSR 계산 구조를 따로 확인하는 편이 좋습니다.
확인하러 가기교육용 시나리오 계산입니다. 실제 금융회사 심사 한도가 아니며, 지역·주택유형·차주 조건·스트레스 DSR·금융회사 내부 기준에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 이 계산에는 취득세 등 주택 구입 부대비용을 대출한도에 포함하지 않았습니다. 예상 월 납입액은 1,333,333원입니다.
주택담보대출 한도는 집값에 LTV를 곱한 금액과 소득·기존부채로 계산한 DSR 한도, 금융회사와 상품의 별도 한도 중 가장 작은 금액으로 결정됩니다.
계산기 결과에서 “제약 요인”이 LTV라면 담보 기준이 먼저 제한하는 상황이고, DSR이라면 소득·기존부채 기준이 먼저 제한하는 상황입니다. 상품한도라고 나오면 LTV와 DSR 여력이 있어도 해당 상품의 별도 상한이 먼저 걸린다는 뜻입니다.
| 계산 단계 | 확인할 값 | 핵심 질문 |
|---|---|---|
| 1. 담보가치 | 매매가격·시세·감정가 | 금융회사가 어떤 가격을 인정하는가 |
| 2. LTV | 규제지역·주택보유 수·대출목적 | 담보가치의 몇 %까지 가능한가 |
| 3. DSR | 인정소득·기존대출 연간 원리금 | 소득으로 얼마를 갚을 수 있는가 |
| 4. 추가 제한 | 주택가격별 총액한도·상품한도 | LTV·DSR 외 별도 상한이 있는가 |
계산 순서 1: 담보가치를 먼저 확인합니다
LTV는 계약서의 매매가격만으로 계산하지 않을 수 있습니다. 금융회사는 공신력 있는 시세, 감정평가액, 실거래가와 내부 담보평가 기준을 사용합니다. 따라서 상담할 때는 “매매가격이 얼마인가요?”보다 **“이 주택의 인정 담보가치는 얼마로 잡혔나요?”**라고 물어야 합니다.
계산 순서 2: LTV 한도를 계산합니다
기본식은 다음과 같습니다.
LTV 한도 = 금융회사가 인정한 담보가치 × 적용 LTV
예를 들어 담보가치가 8억원이면 단순 계산상 LTV 70%는 5억6,000만원, LTV 40%는 3억2,000만원입니다. 다만 생애최초, 정책모기지, 주택보유 수, 대출목적, 시행일과 경과규정에 따라 실제 비율은 달라질 수 있습니다.
금융위원회는 2026년 7월 1일부터 새로 규제지역으로 지정된 지역에도 일반 차주 주담대 LTV를 비규제지역 70%에서 규제지역 40%로 강화한다고 안내했습니다. 규제지역은 바뀔 수 있으므로 계약일과 대출 신청일 기준을 각각 확인해야 합니다.
계산 순서 3: DSR 한도를 역산합니다
은행권 차주단위 DSR 40%를 단순 적용하면 연간 모든 가계대출 원리금은 인정 연소득의 40% 범위 안에 있어야 합니다.
신규 주담대에 쓸 수 있는 연간 원리금 = 인정 연소득 × 40% - 기존대출 연간 인정 원리금
사례: 연소득 8,000만원, 기존부채 연 800만원
- 인정 연소득: 80,000,000원
- DSR 40% 단순 상한: 연 32,000,000원
- 기존대출 연간 인정 원리금: 8,000,000원
- 신규 주담대에 남는 금액: 연 24,000,000원, 월 2,000,000원
- 신규 주담대 가정: 연 4.5%, 30년, 원리금균등
이 조건을 역산하면 신규 주담대는 약 3억9,500만원입니다. 실제 심사에서는 스트레스 DSR, 대출별 산정만기, 금리유형과 내부기준이 추가됩니다.
| 기준 | 계산 한도 |
|---|---|
| 비규제지역 LTV 70% 가정 | 5억6,000만원 |
| 규제지역 LTV 40% 가정 | 3억2,000만원 |
| DSR 역산 한도 | 약 3억9,500만원 |
| 단순 결론 | 비규제지역은 DSR, 규제지역은 LTV가 먼저 제한 가능 |
LTV와 DSR만 보면 안 되는 이유
수도권·규제지역의 주택구입목적 주담대에는 주택가격 구간별 총액한도 등 별도 제한이 적용될 수 있습니다. 금융회사 자체 상품한도와 담보평가 감액, 선순위 임차보증금, 소액임차보증금 공제도 실제 가능액을 줄일 수 있습니다.
제한 요인별 시나리오 카드
현재 제한 요인을 바꾸는 변수와 아닌 변수
| 제한 요인 | 직접 바꾸는 변수 | 바꿔도 바로 효과가 작을 수 있는 변수 |
|---|---|---|
| LTV | 담보가치, 적용 LTV, 선순위채권 | 소득 증가, 기존 신용대출 일부 상환 |
| DSR | 인정소득, 기존 연간 원리금, 금리, 만기 | 주택가격 상승만으로는 자동 증가하지 않음 |
| 상품한도 | 상품 선택, 보증한도, 정책 요건 | LTV·DSR 여력만으로는 상한 초과 불가 |
상담 전에 준비할 체크리스트
- 주택의 정확한 주소·유형·전용면적
- 매매가격과 금융회사가 인정한 담보가치
- 규제지역 여부와 주택보유 수
- 최근 소득증빙과 재직·사업기간
- 모든 대출의 잔액·한도·연간 DSR 반영액
- 스트레스 DSR 반영 전·후 한도
- 주택가격별 총액한도와 상품 최대한도
- 잔금일 전 최종 승인 가능 일정
안내: 본문의 한도는 구조를 설명하기 위한 교육용 계산입니다. 실제 담보가치, 규제지역, 주택가격, 소득, 기존부채, 스트레스 금리와 금융회사 심사에 따라 달라지며 신청 가능 여부를 보장하지 않습니다.
관련 글
FAQ
LTV 70%면 집값의 70%를 무조건 빌릴 수 있나요?
아닙니다. DSR, 담보평가, 주택가격별 총액한도와 금융회사 내부심사를 함께 통과해야 합니다.
계약금액과 담보평가액이 다르면 무엇을 기준으로 하나요?
금융회사가 인정한 담보가치를 기준으로 LTV를 계산하는 것이 일반적입니다. 사용한 시세나 감정가를 상담 화면에서 확인하세요.
소득이 높으면 LTV를 넘어서 빌릴 수 있나요?
아닙니다. DSR 여력이 충분해도 적용 LTV와 별도 총액한도를 초과할 수 없습니다.
사전한도와 최종 승인금액이 다른 이유는 무엇인가요?
소득·부채·담보 서류 검증, 실행 전 신용정보 재조회, 규제와 내부한도 변경으로 달라질 수 있습니다.
한도 제한요인별 다음 확인
공식 출처 및 기준일
최종 검토일: 2026년 8월 12일
- 금융위원회, 2026년 규제지역 추가 지정 관련 대출규제 (2026-06-30)
- 금융위원회, 대출수요 관리 방안 FAQ (2025-10-15)
- 금융위원회, 2026년도 가계부채 관리방안 (2026-04-01)
- 금융위원회, 3단계 스트레스 DSR 시행방안 (2025-05-20)
규정과 상품조건은 변경될 수 있으므로 신청 직전 공식기관과 실행 금융회사에서 다시 확인해야 합니다.
업데이트 기록
- 2026-08-14: 상품 최대한도 입력을 선택입력으로 바꾸고 기본 상품한도 적용을 제거했습니다.
- 2026-08-12: 계산기 해석 문장과 제한 요인별 시나리오, 변수 영향표를 추가했습니다.
- 2026-07-29: 최초 발행했습니다.