LTV는 담보가치, DTI는 주택대출 중심의 소득 부담, DSR은 모든 부채의 소득 부담을 보는 지표입니다.
| 지표 | 무엇을 기준으로 보나 | 기본 계산식 |
|---|---|---|
| LTV | 주택 등 담보가치 | 대출금액 ÷ 담보가치 × 100 |
| DTI | 소득 대비 주택대출 중심 상환부담 | 주담대 원리금 + 기타대출 이자 ÷ 연소득 |
| DSR | 소득 대비 전체 대출 상환부담 | 모든 대출 원리금 ÷ 연소득 |
| 실제 한도 | 세 지표와 상품·은행 한도 중 가장 작은 값 | 지역·주택가격·보유주택 수까지 함께 확인 |
LTV는 집값을 기준으로 보는 비율입니다
LTV(Loan to Value Ratio)는 담보가치에 비해 얼마를 빌리는지를 나타냅니다.
LTV(%) = 주택담보대출금액 ÷ 인정 담보가치 × 100
8억원 주택에 LTV 70%가 적용되면 단순 계산상 5억6,000만원, LTV 40%가 적용되면 3억2,000만원입니다. 하지만 실제 담보가치는 매매가격과 항상 같지 않고, 규제지역 여부·주택보유 수·생애최초 여부·정책상품·주택가격 구간별 총액한도에 따라 달라집니다.
DTI는 주택대출 중심으로 소득 부담을 봅니다
DTI(Debt to Income Ratio)는 연소득과 비교해 주택담보대출의 연간 원리금과 기타 부채의 이자 부담을 보는 지표입니다. 주택시장 규제지역에서 LTV와 함께 적용될 수 있습니다.
DTI(%) = 주택담보대출 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자 ÷ 연소득 × 100
DTI는 다른 대출의 원금까지 전부 반영하는 DSR보다 범위가 좁습니다. 다만 실제 적용대상과 비율은 지역·거래시점·차주조건에 따라 달라집니다.
DSR은 모든 대출의 원리금을 봅니다
DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 전체 가계대출의 연간 원금과 이자를 소득과 비교합니다. 현재 일반적인 차주단위 규제비율은 은행권 40%, 비은행권 50%이지만 예외대출과 내부 심사기준이 존재합니다.
실제 한도는 어떻게 결정되나요?
가정해 보겠습니다.
- 주택가격: 8억원
- 연소득: 7,000만원
- 기존 대출의 연간 인정 원리금: 800만원
- 신규 주담대 가정금리: 연 4.5%
- 상환기간: 30년, 원리금균등
- 은행권 DSR 40%를 단순 적용
연간 전체 원리금 상한은 2,800만원입니다. 기존 부채가 800만원을 사용하므로 신규 주담대에 쓸 수 있는 연간 원리금은 약 2,000만원입니다. 이를 월 166만7천원으로 보고 연 4.5%, 30년 원리금균등으로 역산하면 약 3억2,900만원입니다.
| 한도 기준 | 단순 계산 결과 |
|---|---|
| 비규제지역 LTV 70% 가정 | 5억6,000만원 |
| 규제지역 LTV 40% 가정 | 3억2,000만원 |
| DSR로 역산한 한도 | 약 3억2,900만원 |
| 결론 | 규제지역이면 LTV 약 3억2,000만원이 우선 제약 가능 |
비규제지역이라면 LTV보다 DSR이 먼저 한도를 제한할 수 있습니다. 반대로 규제지역에서는 LTV가 더 작은 한도가 될 수 있습니다. 여기에 금융회사의 담보평가, 주택가격별 대출 총액한도, 상품별 최대한도가 추가됩니다.
2026년에 특히 확인할 점
현재 일반 주담대의 LTV는 규제지역과 비규제지역에서 차이가 크며, 규제지역 지정은 변경될 수 있습니다. 금융위원회는 2026년에도 규제지역 일반 차주 LTV 40%, 비규제지역 70%의 틀과 주택가격 구간별 주담대 총액한도를 운영하고 있습니다. 생애최초·정책모기지는 별도의 완화기준이 있을 수 있습니다.
따라서 계약 전에 다음 세 가지를 같은 날 확인해야 합니다.
- 주택 소재지가 신청일 기준 규제지역인지
- 본인의 주택보유 수와 처분조건이 무엇인지
- LTV·DTI·DSR과 주택가격별 총액한도 중 무엇이 가장 작은지
안내: 본문 수치는 구조를 이해하기 위한 가정입니다. 담보평가액, 규제지역, 주택가격, 소득, 부채, 상품조건, 은행 내부기준에 따라 실제 한도와 승인 여부가 달라지며 신청 가능 여부를 보장하지 않습니다.
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FAQ
LTV가 70%면 무조건 집값의 70%를 빌릴 수 있나요?
아닙니다. LTV는 여러 한도 중 하나입니다. DSR·DTI, 금융회사 담보평가, 주택가격별 총액한도, 상품한도와 내부 심사를 모두 통과해야 합니다.
DTI와 DSR 중 어느 것이 더 엄격한가요?
일반적으로 DSR은 다른 대출의 원금과 이자까지 반영하므로 범위가 더 넓습니다. 다만 실제 한도는 적용지역과 상품에 따라 달라집니다.
생애최초 주택구입자는 LTV가 항상 80%인가요?
정책·지역·주택가격·상품요건에 따라 상한이 달라질 수 있습니다. 생애최초라는 이유만으로 일률적으로 80%가 보장되지는 않습니다.
규제지역은 어디서 확인하나요?
금융위원회와 국토교통부의 최신 발표, 해당 금융회사 상담자료를 확인해야 합니다. 지정일과 계약일에 따라 경과규정이 있을 수 있습니다.
공식 출처 및 기준일
기준일: 2026년 7월 29일
- 금융위원회, 「10.15 주택시장 안정화 대책 관련 FAQ」 (2025-10-17)
- 금융위원회, 「2026년도 가계부채 관리방안」 (2026-04-01)
- 금융위원회, 「동탄구·기흥구·구리시 규제지역 지정 관련 금융권 대출규제 적용」 (2026-06-30)
- 금융위원회, 「10.15 주택시장 안정화 대책」 (2025-10-15)
- 한국주택금융공사, 「보금자리론 상품 안내」 (상시 업데이트)
규정과 상품조건은 변경될 수 있으므로 신청 직전 공식기관과 금융회사에서 다시 확인해야 합니다.